リフォーム＆新築企画

コンサルティングサービスのご案内

賃貸経営をご検討中の方　ー　ハウスメーカーでの建設／サブリース（一括借上げ）

これから賃貸経営を検討されている方へ

これから訪れる人口減少時代を迎えるにあたり、マンション経営・賃貸経営は本当に大変な事業となりました。これから賃貸経営を検討されている方は、事前に成功のポイントをしっかり把握するほか、デメリットについても十分に確認をされることを強くおすすめします。

賃貸経営成功のポイント

事業計画は念入りに

・事業計画書は、10年ローン20年ローン30年ローンと3種類を作成してもらうことをお勧めします。

・土地を所有されている場合は、10年ローンで事業計画が成り立つことを確認してください。

・30年ローンでなければ事業計画が成り立たないプランは、建設費が高すぎます。10年ローンで事業が成り立っても、ゆとりある返済を考えて20年ローンで組む形がベストです。万が一賃料が大幅に下落する場合、または空室で返済が苦しくなった場合は、融資先へ交渉する事で25年・30年へ返済期間を変更する事が可能です。ただし、30年ローンを35・40年へ延長するのは、非常に難しいことなので注意が必要です。

管理会社選びは慎重に

・できるだけ実際に自社賃貸業をしている管理会社（担当者）とパートナー契約を結び、経験値に基づいてフォローしてもらうことをおすすめします。

・管理会社・設計会社の提案が、将来に渡って高い収益力を保つ間取り（設備維持費コストを考慮した）ものになっているかどうかをチェックしてください。提案された間取りに家主様自身が住みたいと感じるかどうかも大切です。（例えば1ｋタイプで追炊き機能付きの提案はＮＧなど）

・管理会社が、家主様のニーズに対応した安心できる管理プランを用意しているかどうかを確認してください。

・設計施工一貫方式ではなく、設計管理と施工を別々に発注する形にしているか。設計会社だけをパートナーにすると、物件が設計士の「作品」になってしまい、家主様の意向や入居者ニーズが反映されない危険性が生じます。

資金繰りは計画的に

・完成時期は、理想は１２月（翌年の固定資産税がお得に）、または１月が最適です。3月下旬に完成する場合は、工事の遅れも考え1年間の延期をおすすめします。募集期間を考慮し、最初の6か月分の返済原資を用意しておく必要があります。

・アパートローンだけに依存せず、できれば自己資金を4割以上投入することが望ましいです。

・必ず、合見積を３社以上取って比較してください。

・完成後の税金関係、経費の落し方を正しく理解しておいてください。わからない場合は、あらかじめ専門家にご相談ください。

賃貸経営にまつわるリスク

賃貸経営を行うのが非常に厳しい時代となってきているため、
まずはそのリスクについても正しく理解していただきたいと思います。

賃貸経営は、簡単に利益が生み出せるものでは決してありません。
賃貸経営ノウハウはもちろん、法律や税金のことなどをしっかりと学んだうえで判断する必要があります。

CASE STUDY１

建物の施工を依頼する際のリスクとは？

名の知れた企業に頼めば、施工も管理も安心だと考える方が多いようですが、実はそこに落とし穴がひそんでいるケースがあります。

商圏重複のリスク

例えば駅から徒歩１０分の立地にある、人気シリーズの賃貸物件。ここなら大丈夫だろうと思い購入し、賃貸経営をはじめたとします。竣工後１ヶ月で満室となり安心……と思っていましたが、なんと１年後、他の家主が徒歩５分のところに同じシリーズで同じ間取り、広さの物件を建ててしまいました。

例えばどちらも同じハウスメーカーの人気シリーズであれば、当然駅が近い方に人が集まります。もし家賃設定が同じだとしたら……あまり想像したくない事態ですよね。あまりよく考えずに施工を頼んでしまうことのリスクは、このように商圏が重複してしまう可能性がある点、そして家主側では物件の差別化ができない点にあります。

不十分な事業計画のリスク

賃貸経営はしっかりとした事前準備と事業計画に基づいて慎重に行うべきもの。しかし、「早期契約」を進めたい業者側は、キャンペーンなど期間限定の割引を提示してくることがよくあります。その多くは数字のマジックにすぎず、結局トータルで見ると得どころか赤字になってしまうケースも。特に、数百万〜数千万という値引きには要注意。契約を迫られたとしてもその場で即決せず、必ず信頼のおける税理士などの専門家にチェックしてもらうようにしてください。

CASE STUDY2

サブリース（一括借り上げ）のリスクとは？

サブリースであれば賃貸経営のリスクが少ないと考えるのは大きな間違いです。サブリースの場合、保証されているのはあくまでも借り上げ保証のみであり、将来的な賃料は全く保証されていないのです。

免責期間のリスク

サブリースの契約内容には、必ず「免責期間」というものが含まれています。これは建物完成後、数ヶ月は家賃収入が保証されない時期のことを指します。しかしローンの支払いは始まってしまいますので、注意が必要です。

特命工事のリスク

建物完成から十数年後に、外壁などリフレッシュ工事の実施が契約内容に盛り込まれていることがあります。しかし、その際の発注業者が既に指定されており、合見積が取れずに費用が高騰するケースが多々あります。

契約解除のリスク

ひどいケースになると、空室が目立ち収益が悪化しはじめると、サブリース契約をしているサブリース者から賃料の引き下げ要求が行われ、一括借上げ契約の解除を迫られることもあります。（ほとんどの場合、賃料引き下げ要求の時に、ローン返済が難しい借上げ賃料が提示され、家主様側から契約解除を申し出るという流れになります。）

社長コラム

継続的な不労所得を得るのは、そう簡単なことではありません。

人口がどんどん減少していくこれからの時代、賃貸経営で継続的な不労所得を得ていくためには、大きなリスクを背負う覚悟をしなければなりません。仕事を引退して定期的な収入が途切れた方などにとって、収入を得る手段として賃貸経営が魅力的に映るのはよくわかります。しかし、100％の保証はどこにもないのです。私自身も賃貸経営を行っていますが、何年もかけて綿密な事業計画を立て、専門家としての知識を総動員したうえで、さらに大きなリスクを背負いながら日々の経営を行っています。継続的な収入を得るということは、それほど簡単なことではないのです。甘い言葉に惑わされず、本当に自分にそのリスクを背負う覚悟、必死で賃貸経営に取り組む覚悟があるかどうかを、今一度考えてみてください。